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Question-réponse

Comment est calculée la valeur locative d'un local professionnel ?

Vérifié le 18/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

La <span class="miseenevidence">valeur locative des locaux professionnels (VLLP) </span>sert de base de calcul aux impôts directs locaux que sont la <span class="miseenevidence">taxe foncière</span> et la <span class="miseenevidence">cotisation foncière des entreprises</span> (CFE).

Par <span class="miseenevidence">locaux professionnels</span>, il faut comprendre tous types de locaux (commerciaux et professions libérales) autre que ceux affectés à l'habitation ou à l'exercice d'une activité salariée à domicile.

La valeur locative de ces locaux professionnels est calculée en tenant compte de <span class="miseenevidence">3 critères</span> :

  • Surface pondérée du local
  • Catégorie du local (et son tarif dédié)
  • Coefficient de localisation du local

Surface pondérée du local

Pour calculer la valeur locative, la surface globale du local est <span class="miseenevidence">pondérée en fonction de l'utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local</span> pour l'activité exercée.

  • <span class="miseenevidence">Pondération à 1 pour les surfaces principales du local</span> : ce sont les surfaces essentielles à l'exercice de l'activité (ex : espaces de vente accessibles au public, bureaux, salles de réunion...).
  • <span class="miseenevidence">Pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes</span> : ce sont les surfaces couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible (ex : réserve, chaufferie, locaux techniques, espaces de stationnement couverts...).
  • <span class="miseenevidence">Pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes</span> : ce sont les surfaces non couvertes correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est plus faible (ex: aires et lieux de stockage à l'air libre, espaces de stationnement non couverts...).

 Exemple

Une boulangerie-pâtisserie dispose d'une surface destinée à l'accueil de la clientèle égale à 40 m² (surface essentielle) et d'une surface destinée aux réserves et aux cuisines égale à 60 m² (surface secondaire couverte).

Surface pondérée = (40 x 1) + (60 x 0,5) = 70 m²

Catégorie du local

Chaque local est rattaché à <span class="miseenevidence"><a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037124775" target="_blank">une des 38 catégories</a></span>, en fonction de l'<span class="miseenevidence">usage</span> du local (ex : magasin, bureau, dépôt, hôtel...) et de ses <span class="miseenevidence">caractéristiques physiques</span> (ex : boutiques et magasins sur rue, magasins de grande surface...).

En cas de pluriactivité dans le local, on retient la catégorie qui occupe la plus grande surface.

Si le local est vacant au 1<Exposant>er</Exposant> janvier de l'année, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.

Des <span class="miseenevidence">tarifs au mètre carré</span> ont été déterminés dans chaque secteur d'évaluation (représentant un marché locatif homogène) et dans chaque catégorie de locaux au sein d'un département.

Ces tarifs sont <span class="miseenevidence">actualisés chaque année</span> par les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ils sont publiés au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département, <a href="https://www.impots.gouv.fr/revision-des-valeurs-locative-des-locaux-professionnels" target="_blank">consultables sur le site des impôts</a>.

 À noter

Toute modification du local susceptible d'impacter la valeur locative (ex : changement de catégorie, répartition des surfaces du local) doit être communiquée à l'administration fiscale, par son propriétaire, via la <a href="https://www.castine-en-plaine.fr/intramuros/intramuros-service-public/intramuros-service-public-entreprises/?xml=R36862">déclaration 6660-REV</a>. Pour les immeubles achevés avant le 31 décembre 2016, la <a href="https://www.castine-en-plaine.fr/intramuros/intramuros-service-public/intramuros-service-public-entreprises/?xml=R12720">déclaration 6660-CBD</a> doit également être effectuée.

Coefficient de localisation

Le coefficient de localisation est destiné à <span class="miseenevidence">tenir compte de la situation géographique</span> du local dans le secteur d'évaluation, à la hausse ou à la baisse.

Le coefficient de localisation peut prendre différentes valeurs <span class="miseenevidence">comprises entre 0.70 et 1.30</span>. Il s'applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels.

 Exemple

Les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront :

Les coefficients de localisation sont définis par les commissions départementales et font l'objet d'une publication au recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département. Ils sont <a href="https://www.impots.gouv.fr/revision-des-valeurs-locative-des-locaux-professionnels" target="_blank">consultables sur le site des impôts</a>.

En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux est réalisé avec la formule suivante :

<span class="expression"><span class="miseenevidence">Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation</span>.</span>

 Exemple

Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de <span class="valeur">318  €</span> / m². La parcelle d'assise de la grande surface est affectée d'un coefficient de localisation de 1,10.

La valeur locative du local commercial est égale à : 5000 x 318 x 1,10 = <span class="valeur">1 749 000 €</span>.

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